Posrednik je dužan u posebnu knjigu (posrednički dnevnik) ubilježiti bitne podatke o ugovoru koji je sklopljen njegovim posredovanjem i izdati izvadak iz te knjige potpisan od njegove strane (posrednički list).

1. Odredba čl. 843. naizgled utemeljuje dvije – a stvarno tri – posrednikove obveze. Izrijekom utemeljene obveze posrednika su (1) da u posrednički dnevnik ubilježi bitne podatke o ugovorima sklopljenim uz njegovo posredovanje, i (2) da izda potpisani izvadak iz posredničkog dnevnika, koji se zove posrednički list. Iz tih obveza proizlazi i treća, čije ispunjenje je pretpostavka mogućnosti ispunjenja obje ove obveze, a to je obveza vođenja posredničkog dnevnika.
2. Obveze naznačene u promatranoj odredbi u austrijskom i njemačkom pravu sadržane su u odredbama par. 100. – 101. HGB tih zemalja, pa su to obveze trgovačkog posrednika, a ne svakog posrednika. Različito od toga, obveze izpromatrane odredbe u njenom tekstu nisu ograničene na posrednike trgovce koji se posredovanjem bave kao djelatnošću, ali se unatoč tome u hrvatskoj literaturi zauzima gledište da se ova odredba odnosi upravo na njih18. Iako poslijednje držimo sigurnim, ipak ostaje pitanje imaju li tu obvezu i osobe bez tog svojstva odnosno osobe koje u svojstvu posrednika prigodno sklope ugovor o posredovanju.
3. Posrednički dnevnik u njemačkom i austrijskom HGB ima svojstvo trgovačke knjige i na nj se primijenjuju odredbe HGB o vođenju i čuvanju trgovačkih knjiga.Kako ZOO ne sadrži odredbi koje bi odgovarale tim odredbama, može se konstatirati samo kako obveza vođenja posredničkog dnevnika postoji, te kako je očito da se radi o knjizi u koju je posrednik dužan unositi bitne podatke o ugovorima koji su sklopljeni njegovim posredovanjem. Ovo poslijednje, prema poredbenoj literaturi19 znači da je dužan unijeti podatke ne samo o onim ugovorima pri čijem sklapanju je sudjelovao, primjerice kao osoba nazočna pregovorima, nego i o onim ugovorima gdje je samo strane doveo u vezu. Bitni podaci o sklopljenim ugovorima obuhvaćaju ugovorne strane, vrstu i predmet posla, a za postojanje obveze unosa tih podataka nije odlučno jesu li ti ugovori valjano sklopljenim ugovorima ili nisu.
4. Nastavno na obvezu ubilježavanja bitnih podataka o sklopljenim ugovorima u posredničku knjigu, posrednik ima obvezu izdavanja izvatka iz te knjige, koji se naziva posrednički list. Posrednički list može se uzeti kao posrednikovo izvješće o tome da je njegovim posredovanjem između strana naznačenih u listu sklopljen ugovor, što znači da predstavlja određeni dokaz i o sklapanju i sadržaju sklopljenog ugovora i o njegovoj ulozi kao posrednika pri sklapanju tog ugovora, a može se reći i da «čini oborivu pretpostavku o tome da je određeni ugovor naveden u njemu sklopljen posredovanjem posrednika.

Promatrana odredba ne određuje stranu koja bi imala pravo zahtijevati od posrednikaizdavanje izvatka iz posredničke knjige tj. posredničkog lista, dok odredba čl. 101.

HGB – koja se može uzeti kao uzor hrvatske odredbe – izrijekom govori o obvezi trgovačkog posrednika da u svako doba izda izvadak na traženje strana. S obzirom na takvo stajalište uzora hrvatske odredbe i postojanje pravnog interesa obje strane za posjedovanjem posredničkog lista, držimo da obje ugovorne strane imaju pravo zahtijevati posrednički list koji predstavlja izvadak iz posredničke knjige u dijelu u kojem su u njoj ubilježeni podaci o ugovorima sklopljenim između tih strana. Posrednički list posrednik je dužan potpisati.

Zvonimir Slakoper – Ugovor o posredovanju prema novom Zakonu o obveznim odnosima HGK – Sektor za trgovinu, Deseti forum poslovanja nekretninama

Agencije za nekretnine vode posrednički dnevnik u kojem se bilježe podaci o osobama koje je ovlašteni agent vodio na razgledavanje nekretnina. Ukoliko agenciju niste angažirali da za vas traži nekretninu prema određenim karakteristikama i sa agencijom niste potpisali ugovor o posredovanju za tu uslugu, tada se potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) ne smatra nalogom za posredovanje. Prije obilaska i razgledavanja nekretnine obavezno upitajte Agenciju što nude u svojim uslugama u slučaju plaćanje posredničke provizije za slučaj da kupite/unajmite nekretninu koju ste razgledavali u njihovoj pratnji. Savjetujemo i pročitati agencijske opće uvjete poslovanja. Agencije ne bi smjele zlorabiti povjerenje osoba koje vode u obilazak i razgledavanje nekretnina te njihov potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) tumačiti odredbama ugovora o posredovanju. Znači, razlikujemo potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) kojeg se ne smatra nalogom za posredovanje i potpis na ugovor/nalog ili uputnicu o posredovanju kojeg se smatra nalogom za posredovanje! Tijekom godina i čestih kontakata s Agentima bilo je prilike čuti mnogobrojne kritike na račun poslovanja onih agencija koje u opisanim slučajevima ne naplaćuju posredničku proviziju i ne nude usluge praćenja kompletne dokumentacije, od onih pristojnih “Kako se može poslovati s profitom ako se provizija naplaćuje samo s jedne strane?”, do ne baš prijateljskih poput “Ruši nam se poslovanje”. Na tržištu nekretnina može se opstati radeći u skladu sa zakonom, formula uspjeha korektan je odnos prema klijentima bez obzira na to jesu li oni vaši nalogodavci ili “treća strana“. U slučaju završenog posla u vidu posredovanja u kojoj nalogodovac ne priznaje vaše posredovanje i samim tim nema namjeru isplatiti posredničku proviziju koja Vam pripada, najjednostavniji dokaz da ste upravo Vi doveli stranku pred sami čin kupnje nekretnine a za koju imate potpisan ugovor sa vlasnikom iste o posredovanju je ovaj posrednički dnevnik u kojem prije svakog obilaska nekretnine upisujete mogućeg kupca.  

Misija strukovnog web sjedišta ovlaštenih agenata i posrednika nekretninama AGENTI.HR je javno i transparentno promoviranje pozitivnih strukovnih načela temeljenih na etičkim principima rada i djelovanja, afirmacija strukovnih načela, podrška i pomoć u organiziranom djelovanju ovlaštenih agenata/posrednika s posebnim naglaskom na promociju naših članova te poticanje kvalitativne nadogradnje zakonske regulative na tržišno pravedan, etičan i ekonomski dostatan način.

Saznajte sve o članstvu na strukovnom web portalu AGENTI.HR i pridružite se uvaženoj strukovnoj zajednici: www.agenti.hr/clanstvo