Posrednički dnevnik i list

Članak 843.

Posrednik je dužan u posebnu knjigu (posrednički dnevnik) ubilježiti bitne podatke o ugovoru koji je sklopljen njegovim posredovanjem i izdati izvadak iz te knjige potpisan od njegove strane (posrednički list).

  1. Odredba čl. 843. naizgled utemeljuje dvije – a stvarno tri – posrednikove obveze. Izrijekom utemeljene obveze posrednika su (1) da u posrednički dnevnik ubilježi bitne podatke o ugovorima sklopljenim uz njegovo posredovanje, i (2) da izda potpisani izvadak iz posredničkog dnevnika, koji se zove posrednički list. Iz tih obveza proizlazi i treća, čije ispunjenje je pretpostavka mogućnosti ispunjenja obje ove obveze, a to je obveza vođenja posredničkog dnevnika.
  2. Obveze naznačene u promatranoj odredbi u austrijskom i njemačkom pravu sadržane su u odredbama par. 100. – 101. HGB tih zemalja, pa su to obveze trgovačkog posrednika, a ne svakog posrednika. Različito od toga, obveze izpromatrane odredbe u njenom tekstu nisu ograničene na posrednike trgovce koji se posredovanjem bave kao djelatnošću, ali se unatoč tome u hrvatskoj literaturi zauzima gledište da se ova odredba odnosi upravo na njih18. Iako poslijednje držimo sigurnim, ipak ostaje pitanje imaju li tu obvezu i osobe bez tog svojstva odnosno osobe koje u svojstvu posrednika prigodno sklope ugovor o posredovanju.
  3. Posrednički dnevnik u njemačkom i austrijskom HGB ima svojstvo trgovačke knjige i na nj se primijenjuju odredbe HGB o vođenju i čuvanju trgovačkih knjiga.Kako ZOO ne sadrži odredbi koje bi odgovarale tim odredbama, može se konstatirati samo kako obveza vođenja posredničkog dnevnika postoji, te kako je očito da se radi o knjizi u koju je posrednik dužan unositi bitne podatke o ugovorima koji su sklopljeni njegovim posredovanjem. Ovo poslijednje, prema poredbenoj literaturi19 znači da je dužan unijeti podatke ne samo o onim ugovorima pri čijem sklapanju je sudjelovao, primjerice kao osoba nazočna pregovorima, nego i o onim ugovorima gdje je samo strane doveo u vezu. Bitni podaci o sklopljenim ugovorima obuhvaćaju ugovorne strane, vrstu i predmet posla, a za postojanje obveze unosa tih podataka nije odlučno jesu li ti ugovori valjano sklopljenim ugovorima ili nisu.
  4. Nastavno na obvezu ubilježavanja bitnih podataka o sklopljenim ugovorima u posredničku knjigu, posrednik ima obvezu izdavanja izvatka iz te knjige, koji se naziva posrednički list. Posrednički list može se uzeti kao posrednikovo izvješće o tome da je njegovim posredovanjem između strana naznačenih u listu sklopljen ugovor, što znači da predstavlja određeni dokaz i o sklapanju i sadržaju sklopljenog ugovora i o njegovoj ulozi kao posrednika pri sklapanju tog ugovora, a može se reći i da «čini oborivu pretpostavku o tome da je određeni ugovor naveden u njemu sklopljen posredovanjem posrednika.

Promatrana odredba ne određuje stranu koja bi imala pravo zahtijevati od posrednikaizdavanje izvatka iz posredničke knjige tj. posredničkog lista, dok odredba čl. 101.

HGB – koja se može uzeti kao uzor hrvatske odredbe – izrijekom govori o obvezi trgovačkog posrednika da u svako doba izda izvadak na traženje strana. S obzirom na takvo stajalište uzora hrvatske odredbe i postojanje pravnog interesa obje strane za posjedovanjem posredničkog lista, držimo da obje ugovorne strane imaju pravo zahtijevati posrednički list koji predstavlja izvadak iz posredničke knjige u dijelu u kojem su u njoj ubilježeni podaci o ugovorima sklopljenim između tih strana. Posrednički list posrednik je dužan potpisati.

Zvonimir Slakoper – Ugovor o posredovanju prema novom Zakonu o obveznim odnosima HGK – Sektor za trgovinu, Deseti forum poslovanja nekretninama

POSREDNIČKI DNEVNIK - 88kn/primjerak

Narudžbe na:
e-mail: posrednickidnevnik@gmail.com
Kontakt broj: 097-777-0589
Izdano od "GLOBAL PROPERTY d.o.o"
Uplate na broj računa: IBAN: HR32 2340 0091 1106 6818 0, SWIFT: PBGHR2X

Za jednokratnu narudžbu 5 i više primjerka; dostava u Zagrebu je besplatna.
Na ostale lokacije se dostavlja poštom, cijena dostave je 10,00 kn za jedan primjerak, svaki slijedeći +5,00 kn.
(Poštarina se uplaćuje odmah po uplati broja primjeraka)

Poduzetnik nije u sustavu PDV‐a prema čl. 90 Zakona o PDV‐u.

Što ako ovlašteni agent od mene prije i/ili prilikom obilaska i razgledavanja nekretnine traži da mu “nešto” potpišem? Jesam li ja tada nalogodavac?

Agencije za nekretnine vode posrednički dnevnik u kojem se bilježe podaci o osobama koje je ovlašteni agent vodio na razgledavanje nekretnina. Ukoliko agenciju niste angažirali da za vas traži nekretninu prema određenim karakteristikama i sa agencijom niste potpisali ugovor o posredovanju za tu uslugu, tada se potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) ne smatra nalogom za posredovanje. Prije obilaska i razgledavanja nekretnine obavezno upitajte Agenciju što nude u svojim uslugama u slučaju plaćanje posredničke provizije za slučaj da kupite/unajmite nekretninu koju ste razgledavali u njihovoj pratnji. Savjetujemo i pročitati agencijske opće uvjete poslovanja. Agencije ne bi smjele zlorabiti povjerenje osoba koje vode u obilazak i razgledavanje nekretnina te njihov potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) tumačiti odredbama ugovora o posredovanju. Znači, razlikujemo potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) kojeg se ne smatra nalogom za posredovanje i potpis na ugovor/nalog ili uputnicu o posredovanju kojeg se smatra nalogom za posredovanje! Tijekom godina i čestih kontakata s Agentima bilo je prilike čuti mnogobrojne kritike na račun poslovanja onih agencija koje u opisanim slučajevima ne naplaćuju posredničku proviziju i ne nude usluge praćenja kompletne dokumentacije, od onih pristojnih “Kako se može poslovati s profitom ako se provizija naplaćuje samo s jedne strane?”, do ne baš prijateljskih poput “Ruši nam se poslovanje”. Na tržištu nekretnina može se opstati radeći u skladu sa zakonom, formula uspjeha korektan je odnos prema klijentima bez obzira na to jesu li oni vaši nalogodavci ili “treća strana“. U slučaju završenog posla u vidu posredovanja u kojoj nalogodovac ne priznaje vaše posredovanje i samim tim nema namjeru isplatiti posredničku proviziju koja Vam pripada, najjednostavniji dokaz da ste upravo Vi doveli stranku pred sami čin kupnje nekretnine a za koju imate potpisan ugovor sa vlasnikom iste o posredovanju je ovaj posrednički dnevnik u kojem prije svakog obilaska nekretnine upisujete mogućeg kupca.  

Plaćaju li posredničku proviziju osobe zainteresirane za obilazak i razgledavanje nekretnine?

Najviše nedoumica se odnosi na pitanje tj. slučaj: Je li osoba koja se javila agenciji za promet nekretnina na njen oglas objavljen u novinama ili na njezinim internet stranicama, vezano za prodaju/najam nekretnine, time postala nalogodavac u kupovini/najmu te je li obvezna potpisati ugovor o posredovanju u prometu nekretninama i platiti agenciji posredničku proviziju ako dođe do kupnje/najma? Naime, zainteresirani kupac/najmoprimac koji je pročitao agencijski oglas nekretnine u novinama ili je nekretninu vidio u ponudi na internet stranicama agencije nije odmah nalogodavac , nego se smatra tzv. “trećom stranom”. Na osnovi Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, obveza plaćanja posredničke provizije proizlazi isključivo za nalogodavca. To je osoba koja je angažirala agenciju da za njega posreduje. Agencija svoju posredničku proviziju može naplatiti samo ako je angažirana od klijenta i o tome ima zaključen ugovor o posredovanju, ugovor o posredovanju može biti i usmeno dogovoren voljom ugovorenih stranaka. Praksa na terenu često bude da nalogodavac bude kupac/zainteresirana osoba, koju posrednik u tom slučaju jednako zastupa u postupku kupoprodaje, a sa čime ulazi u policu odgovornosti ovlaštene Agencije i na taj način ima potpunu zaštitu i sigurnost. Sve češće zainteresirani kupci se odlučuju na plaćanje Agencijske provizije uz dogovor sa Agencijom o izradi i sprovođenju kompletne dokumentacije, kao naprimjer: Izrada Predugovora, Izrada Kupoprodajnog ugovora, izrada prijedloga upisa, upis u zemljišne knjige, izrada zapisnika o primopredaji, izrada zapisnika o utrošenim režijama,  predaja porezne prijave ili oslobađanje od iste ukoliko postoje uvjeti, upis u katastar, prijenos režija na ime novog vlasnika. Ne rijetko se dogodi da Agenti budu angažirani i za ishođenje dokumentacije u svrhu rješavanja imovinsko pravnih odnosa, odnosno one Agencije koje imaju stručan tim ljudi i ureda sa kojima surađuju (odvjetnici, geodeti i arhitekti). Naravno iznos visine provzije ovisi o dogovoru sa Agentom i obimu njegovog posla za koji ga angažirate. Treba imati na umu da ovlaštena Agencija koja je upisana u registrar HGK, ili Agent mora imati valjanu policu osiguranja od odgovornosti, koju imaju jedino Agencije u slučaju problema oko manipulacija i obmana. U tom slučaju kao nalogodavatelj možete se obratiti osiguranju i naplatiti svoja potraživanja dok će osiguravajuća kuća sudskim putem naplatiti ista od Agencije. POLICU ODGOVORNOSTI NE POSJEDUJE NITI JEDNA DRUGA DJELATNOST U SLUČAJU NEIZVRŠAVANJA OBVEZA, ODNOSNO U SLUČAJU OBMANE U KUPOPRODAJI NEKRETNINA!!!

U suradnji s Agenti.hr

agenti-hr

Misija strukovnog web sjedišta ovlaštenih agenata i posrednika nekretninama AGENTI.HR je javno i transparentno promoviranje pozitivnih strukovnih načela temeljenih na etičkim principima rada i djelovanja, afirmacija strukovnih načela, podrška i pomoć u organiziranom djelovanju ovlaštenih agenata/posrednika s posebnim naglaskom na promociju naših članova te poticanje kvalitativne nadogradnje zakonske regulative na tržišno pravedan, etičan i ekonomski dostatan način.

Saznajte sve o članstvu na strukovnom web portalu AGENTI.HR i pridružite se uvaženoj strukovnoj zajednici: www.agenti.hr/clanstvo

Ocijenite posrednički dnevnik
Ime
Email
Naslov
Ocjena
Kratak osvrt

Pohvale

★★★★★
Odličan posao, veoma koristan za poslovanje jedne ozbiljne agencije.”
- Samir Hodžić